جزوه درس حقوق املاک پیشرفته-کارشناسی حقوق ثبت اسناد و املاک- 119 صفحه

جزوه درس حقوق املاک پیشرفته-کارشناسی حقوق ثبت اسناد و املاک- 119 صفحه pdf

مدرسین «حقوق ثبت املاک» مطالب این شاخه از حقوق ثبت را در سه بخش جداگانه مطرح می­کنند:

بخش اول شامل مطالبی چون: نحوه اجرای ثبت عمومی، چگونگی قبول درخواست ثبت از متقاضیان ثبت املاک، نحوه انتشار آگهی­های ثبتی، انجام عملیات تحديد حدود و … می­باشدکه در اصطلاح به آن­ها «عمليات مقدماتي ثبت» گفته مي­شود.

بخش دوم از سلسله مباحث حقوق ثبت املاک شامل مباحث: نحوه صدور انواع اسناد مالکيت صادره در اجراي قوانين جاري، نحوه انجام عمليات­های افراز و تفکيک، اسناد مالکيت معارض، وظایف و ترکیب هيأت نظارت و شوراي عالي ثبت و … می­باشد.

در بخش سوم مباحث حقوق ثبت املاک به بررسی نحوه صدور اسناد مالکيت بر اساس قوانين خاص پرداخته می­شود، یعنی زمانی که بر اساس قوانین جاری ثبتی امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد، جهت کاهش دعاوی و تثبیت مالکیت افراد که دو هدف عمده ثبت عمومی می­باشند، بر اساس یک سری قوانین خاص و با حذف یا تخفیف در بخشی از مقدمات و تشریفات موجود در قوانین جاری ثبتی، اقدام به صدور سند مالکیت برای این گونه املاک می­شود. گاهی نیز قانون­گذار به جهت وجود برخی مصالح، اجرای برخی یا تمام مراحل عملیات مقدماتی ثبت را جهت تسریع در صدور اسناد مالکیت ضروری نمی­داند و دستور صدور اسناد مالکیت بعضی از املاک را بر اساس برخی قوانین خاص صادر می­نماید.

فرق اساسی میان اسناد مالکيت صادره در اجراي قوانين جاري ثبتی با اسناد مالکيت صادره بر اساس قوانين خاص در آثار حقوقي مترتّب بر اسناد مالکیت صادره بر اساس هر کدام از اين دو گروه از قوانین می­باشد، زيرا اگر چه در برخي مواقع، محاکم میان انواع اسناد مالکيت صادره تفاوتی قائل نشده و همه آن­ها را هم رديف هم محسوب می­نمایند، ولیکن با توجه به این که در هنگام صدور اسناد مالکیت بر اساس قوانین خاص، برخی یا همه تشریفات قانونی­ای که در هنگام صدور اسناد مالکیت در اجرای قوانین جاری ثبتی رعایت می­شوند حذف می­گردند، این اسناد خدشه­پذیر بوده و اثر حقوقی مترتّب بر اسناد مالکیت صادره بر اساس قوانین جاری ثبتی را دارا نمی­باشند.

اما از آن­جا که قوانین خاص ثبتی برای مواقعی است که از یک سو، بنا به دلایلی صدور سند مالکیت از طرق معمول و روال عادی ثبتی برای برخی از املاک امکان­پذیر نمی­باشد و از طرف دیگر، بدون سند مالکیت گذاشتن این گونه املاک موجب محرومیت مالکان آن­ها از برخی تسهیلات و حمایت­های قانونی می­گردد، قانون­گذار برای رعایت عدالت اجتماعی خود را ملزم به صدور سند مالکیت برای این­گونه املاک می­داند و این مهم تنها از طریق حذف یا تخفیف در برخی و گاهی همه تشریفات قانونی در نظر گرفته شده در قوانین جاری ثبتی برای صدور سند مالکیت امکان­پذیر می­باشد. در نتیجه با توجه به اين­که هدف اصلی قانون­گذار از تصويب قوانين خاص ثبتی، سهولت در امر صدور اسناد مالکيت املاک در تصرف اشخاص بوده و در اين میان، احتمال تضييع برخی حقوق متعلق به سایر اشخاص می­رود، مشاهده می­شود که قانون­گذار صدور سند مالکيت بر اساس قوانین خاص را مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نمی­داند و اين نشان­دهنده تفاوت در اعتبار و آثار حقوقی میان اين­گونه اسناد مالکيت با اسناد مالکيت صادره در اجراي قوانين جاري ثبتی مي­باشد.

در یک جمع­بندی کلی می­توان اسناد مالكيت صادره در اجراي قوانين جاري ثبتی را این گونه تعریف نمود:  «آن دسته از اسناد مالكيتي كه در اجراي قوانين و مقرّرات جاري ثبتی و بر اساس مواد 21 و 22 قانون ثبت، مراحل مقدماتي ثبت را طي كرده و پس از قبول درخواست ثبت، انتشار آگهي­هاي نوبتي و تحديدي، انجام عمليات تحديد حدود و عدم وصول اعتراض در مواعد مقرر قانوني و يا در صورت وصول اعتراض، پس از صدور حکم قطعی دادگاه صادر مي­شوند.» ماده 21 قانون ثبت در این خصوص می­گوید: «پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت، ملك در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده مي­شود» و ماده 22 قانون ثبت چنین مقرر نموده است که: «همين­كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي که ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اين­كه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد را مالك خواهد شناخت.» قانون­گذار در راستای افزایش هر چه بیش­تر اعتبار اين دسته از اسناد مالكيت و حمايت از تثبيت مالكيت افراد و هم­چنین کاهش اختلافات و دعاوی حقوقی در جامعه، در ماده 24 قانون ثبت مقرر نموده است که: «پس از انقضاي مدت اعتراض، دعوي اين­كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد، نه به عنوان قيمت نه به هيچ عنوان ديگر، خواه حقوقي باشد خواه جزائي.»

حال سؤالی که مطرح می­شود این است که آیا با توجه به خدشه­پذیری اسناد مالکیت صادره بر اساس قوانین خاص به دلیل ترک همه یا برخی از تشریفات قانونی، صدور این گونه اسناد مالکیت به صلاح نظم عمومی و اجتماع می­باشد یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش می­توان چنین گفت که اهداف اصلی ثبت عمومی عبارتند از: اول تثبیت مالکیت افراد، و دوم کاهش دعاوی؛ که عدم صدور سند مالکیت برای املاکی که از طریق قوانین جاری ثبتی امکان صدور سند مالکیت برای آن­ها وجود ندارد، ثبت عمومی را از رسیدن به این دو هدف باز می­دارد و برعکس، در برخی موارد خاص اگر با ترک برخی یا همه تشریفات قانونی بتوان برای این گونه املاک سند مالکیت صادر نمود، ثبت عمومی به اهداف خود نزدیک­تر خواهد گشت. در عمل نیز صدور اسناد مالکیت بر اساس قوانین خاص ثبتی در طی سالیان متمادی نشان داده است که آن دسته از اسنادی که بر اساس این قوانین صادر شده و مورد اعتراض و خدشه قرار گرفته­اند، درصد بسیار ناچیزی را در مقابل انبوه اسناد صادره بر اساس قوانین خاص ثبتی تشکیل می­دهند که با توجه به اهمیّت و کارکرد صدور اسناد مالکیت جهت اراضی فاقد سند رسمی، ضرورت توجه و اهتمام به صدور اسناد مالکیت بر اساس قوانین خاص ثبتی را نشان می­دهد. لذا مطالب این اثر بر اساس سرفصل­های درسی ارائه شده برای درس «حقوق املاک پیشرفته» تدوین گشته و سعی شده تا در ذیل هر مبحث مطالب کاربردی مطابق با آخرین تغییرات ثبتی ارائه گردد تا اطلاعات دقیق و کاملی را در اختیار دانشجویان رشته حقوق ثبت قرار دهد که شامل مباحث ذیل می­باشد:

فصل اول: صدور اسناد مالکیت اراضی و املاک موضوع «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان­های فاقد سند رسمی»؛ فصل دوم: صدور اسناد مالکیت در اجرای «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»؛ فصل سوم: صدور سند مالکیت املاک وقفی؛ فصل چهارم: صدور اسناد مالکیت اراضی موات، ملی و دولتی؛ فصل پنجم: صدور اسناد مالکیت اماکنی که اسناد آنها بر اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه­ای مانند زلزله، آتش­سوزی، سیل و غیره از بین رفته­اند؛ فصل ششم: عملیات مربوط به املاک ثبت شده (تفکیک، افراز، تجیمع، اصلاح مساحت املاک)؛ فصل هفتم: کاداستر؛ فصل هشتم: هیأت نظارت و شورای عالی ثبت.